viernes, 24 de marzo de 2017

LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS DE OBRA NUEVA: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

En la mayoría de los casos, comprar una vivienda de obra nueva es indudablemente mejor opción que adquirirla usada o “de segunda mano”. Comprar “sobre plano” permite elegir no sólo la ubicación de nuestra futura propiedad, sino el número de habitaciones, baños, altura, orientación, acabados, tipologías, distribuciones… Incluso hoy día algunas Promotoras permiten a sus compradores interactuar en el proceso constructivo escogiendo hasta el tipo de suelo o el color de las puertas.

Sin embargo, más allá de la estética o el lugar, la compra de una vivienda nueva está salpicada de numerosos factores jurídicos y fiscales que aglutinan una gran variedad de derechos y obligaciones tanto para quien compra como para el Promotor Inmobiliario que vende.

Para intentar explicarlos todos vamos a partir de un supuesto “tipo”: la compra de una vivienda nueva de 3 habitaciones y 110 metros cuadrados cuyo precio de venta al público es de 190.000 €.

Una vez elegida la vivienda, la Promotora o Constructora nos explica las “condiciones de compra”. Normalmente el pago consiste en una pequeña señal para “reservar” el inmueble; un segundo pago algo más elevado a modo de entrada y unos abonos mensuales hasta la entrega de llaves. La totalidad de ese dinero es descontado del precio total, cuyo importe será el que constituya la hipoteca (si no se tiene la suerte de contar con el dinero ya preparado). Así, en el ejemplo, se podrá pedir una “señal o reserva” de 5.000 €, una entrada de 25.000 € y 20 pagos de 500 € hasta la entrega de llaves (ya que el Promotor suele saber casi a ciencia cierta el momento de la finalización de la obra). En este supuesto, el comprador habrá desembolsado hasta dicha entrega de llaves 40.000 €, que habrán de descontarse del precio inicial.

Sin embargo, al precio de venta hay que sumarle el IVA, que inexorablemente se abona en las compras de vivienda de obra nueva. Dicho impuesto en la actualidad está al 10% si se trata de viviendas de renta “libre” y del 4% si se trata de viviendas “protegidas” o de “VPO”. Por tanto, el precio de la vivienda en nuestro caso (si se trata de una promoción privada) será de 190.000 € más el 10% de IVA (19.000 €): en total 209.000 €.

Lo usual es que todas las cantidades entregadas a cuenta lleven parte de ese IVA incluido, de forma que cuando se escriture la propiedad, una fracción de ese IVA ya se habrá pagado. Por supuesto se deberá expedir por parte de la Promotora un recibo del pago en el que conste la parte del precio pagado y el IVA correspondiente.

Hasta ahora, todo éste proceso se articula mediante la firma de un “contrato privado de compraventa” entre la Promotora – Constructora y el comprador, en el que se debe detallar minuciosamente la identificación del inmueble y sus anexos; precio de venta de cada uno de ellos (piso, cochera, trastero…), el IVA aplicable y el pago de cantidades aplazadas hasta la firma de la Escritura Pública de Compraventa.

Es muy importante saber que el pago de esas “cantidades aplazadas” deben estar garantizadas por el Promotor mediante un seguro. Así lo establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación y la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre “percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”, de manera que TODOS los contratos de compraventa de obra nueva deben incluir una referencia al hecho de que las cantidades entregadas a cuenta resultan “garantizadas” mediante la contratación de un seguro al efecto. En caso de que la vivienda no se entregase o sucediese cualquier otra contingencia, dichas cantidades serian devueltas por la Promotora a través de la Compañía de Seguros contratada.

Una vez pagadas las primeras cantidades “a cuenta” del precio final, llega el momento de escriturar la vivienda. Decíamos que el precio de nuestro inmueble era de 190.000 € más el 10% de IVA, es decir 209.000 € de los cuales nuestro comprador ha entregado a cuenta 40.000 € con el IVA incluido, por lo que resta por pagar 169.000 €.

Lo normal es que esos 169.000 € se pidan prestados al banco mediante la concesión de una hipoteca. La Entidad Bancaria suele concederla por el 80% del valor de la vivienda. En nuestro caso, si partimos del valor real de compra (no del de tasación que podría ser incluso mayor), ese 80% ascendería a 184.000 € por lo que al necesitar 169.000 es prácticamente seguro que se nos conceda la hipoteca (evidentemente influirán otros factores tales como la solvencia o endeudamiento del deudor hipotecario).

Una vez sabemos que el Banco nos concede el préstamo hipotecario, se lo comunicaremos al Promotor – Vendedor y éste nos convocará a la Escritura Pública de Compraventa, que se realiza ante Notario. A dicha reunión, acudirá el propio Notario, quien da fe de todo lo actuado, el representante legal de la Promotora, el director de la Oficina Bancaria que nos concede la hipoteca y nosotros, felices compradores de una vivienda nueva.

De esa “reunión” en la que se formaliza la compra ante Notario deben “salir” dos Escrituras distintas. La primera es la Escritura de Compraventa del Inmueble en sí misma, donde debe constar quien vende (el Promotor), quien compra (una persona sola, varias en pro indiviso o un matrimonio para su sociedad de gananciales), la descripción del inmueble y sus anexos y el precio de compra ante Notario. En nuestro caso, una vez pagados los plazos a cuenta, la Escritura de Compraventa se hará por 169.000 €.

Esa Escritura de Compraventa ante Notario conlleva una serie de gastos. Normalmente habrá que pagar la minuta del propio Notario, la Inscripción en el Registro de la Propiedad y la factura de una Gestoría que es la que tramita todo el papeleo. A esto hay que sumar el pago de un impuesto llamado “Actos Jurídicos Documentados”. Todos esos gastos varían dependiendo del Notario, de la Gestoría,  o del precio por el que se escriture la vivienda. Lo que sí podemos asegurar es que, en Andalucía, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el 1,5% del valor de compra, por lo que, en nuestro ejemplo, dicho impuesto ascendería a 2.535 €.


Hay que tener en cuenta que la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados regula un porcentaje fijo del 1,5% pero también establece otros porcentajes en función de la edad de los compradores o el precio de la vivienda. Así, por ejemplo, si se compra una vivienda habitual, cuyo valor real es menos de 130 mil euros y el comprador tiene menos de 35 años, el impuesto se reduce al 0,3%.

La Escritura de Compraventa en viviendas de VPO está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por lo que en éste caso sólo se pagaría, Notario, Registro y Gestoría.

 Lo normal es que los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y Gestoría asciendan a unos 1000 € en total, por lo que la Escritura de Compraventa para el caso de nuestro comprador rondará los 3.500 €.

La segunda Escritura es la de la Hipoteca. Los gastos son exactamente iguales, con la única salvedad de que se añade la tasación del inmueble, necesaria para saber su valor y, en función del mismo la cantidad de dinero que podemos pedir al banco. Sin embargo, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el caso de las hipotecas es mayor que en el de las compraventas, pues se calcula no en función del valor de escrituración de la vivienda sino en función de la responsabilidad hipotecaria concedida, que abarca tanto el capital prestado como los intereses y los gastos. Por tanto, en nuestro supuesto, los gastos de la Escritura de Hipoteca podrían rondar en torno a los 5.500 €.

Al igual que en el caso de las Escrituras de Compraventa, si se trata de una vivienda de V.P.O. la Escritura de Formalización del Préstamo Hipotecario estaría exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Realmente, los gastos de la Escritura de Compraventa y de Préstamo Hipotecario siempre variarán en función del valor de compra de la vivienda y del capital concedido. Lo usual es incluirlos en la hipoteca para así pagarlos cómodamente en nuestras cuotas mensuales, lo que a lo sumo importaría unos 50 o 60 € más al mes a lo largo de toda la vida del préstamo. Si se trata de la compra de una vivienda nueva de V.P.O., como hemos visto, los gastos se reducen considerablemente al no estar sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni al 10% de IVA (sino al 4%), lo cual es una opción muy interesante dado que hoy día las promociones de promoción pública cuentan con execlentes calidades.

Una vez pagados todos los gastos de formalización de la Escritura de Compraventa e Hipoteca y abonado el precio de compra al Promotor Inmobiliario recibiremos nuestras llaves y seremos los flamantes propietarios de una vivienda de obra nueva.

A partir de ese momento existirán otra serie de derechos y obligaciones de las partes tales como el pago de la Comunidad de Propietarios por el comprador o la obligación por parte del Promotor de haber contratado el denominado “seguro decenal”, que durante 10 años a partir de la recepción de la vivienda cubre cualquier daño estructural o de construcción que pudiera suceder en nuestro flamante inmueble.

Javier Vilavert

Abogado Urbanista

martes, 7 de marzo de 2017

LA VERDAD DEL IMPUESTO DE SUCESIONES EN ANDALUCÍA

En los últimos días se está hablando mucho sobre el Impuesto de Sucesiones en Andalucía. Eso que algunos medios de comunicación han llamado de manera excesivamente espectral “tributo de la muerte”.

La verdad es que, ante la avalancha de informaciones, algunas exageradas y otras poco acertadas o carentes del más mínimo rigor jurídico, se está creando una alarma social que me parece innecesaria. Cualquier artículo redactado por un abogado sobre un tema legal jamás puede ser absolutamente preciso, pues en el derecho existe un elemento al que llamamos “casuísitica” y que significa que, sobre un mismo tema pueden existir multitud de casos distintos. Por tanto, habrá quienes al pagar el impuesto, partan de un patrimonio propio preexistente o por herencia más elevado que otros y por tanto el cálculo siempre será distinto… pero existe una regulación que es igual y general para todos.

En primer lugar, para el cálculo del impuesto existen unos grupos llamados “de parentesco”. No es lo mismo heredar de un padre que de un tío o de un abuelo. En el primer grupo “G I” están incluidos los descendientes o adoptados menores de 21 años (un hijo de 14 por ejemplo, sea natural o adoptado); en el segundo grupo “G II”, se encuentran los descendientes o adoptados de 21 años o más (una hija de 25 o un hijo adoptado de 50…) y también los cónyuges (el esposo o esposa que ha sobrevivido) y los ascendientes (los padres del fallecido, sean padres naturales o adoptantes, o sea que hayan adoptado al fallecido). En los Grupos III y IV se encuentran incluidos los parientes colaterales y grados de parentesco más lejanos y extraños (un hermano, un primo, una tía segunda… del fallecido). Hay que dejar claro que en todos estos grupos se encuentran personas que tienen algún grado de familiaridad con el fallecido.

Los Grupos III y IV tributan en toda España más o menos igual (es decir en todas las Comunidades Autónomas), radicando la diferencia en Andalucía respecto de los Grupos I y II que son los que contienen los parientes más cercanos al causante (un hijo, una madre, una esposa).

En el Impuesto de Sucesiones, el sujeto pasivo (es decir, quien debe pagarlo) es siempre el heredero o los herederos (si fallece mi padre, yo soy sujeto pasivo) y la Base Imponible (o sea, el valor total sobre el que se calcula el impuesto) es el valor neto de la adquisición individual de cada heredero (o causahabiente). Es decir, que si mi madre fallece y deja un patrimonio valorado en 525.000 € y somos 3 hermanos, cada hermano hereda 175.000 €, siendo esa la Base Imponible del Impuesto.

Hasta aquí creo que está todo claro. Pues bien, en Andalucía, desde el 1 de enero de 2.017 existe una exención general del pago del impuesto cuando la herencia recibida por alguno de los parientes de los Grupos I y II (repito, padre del fallecido, hijos del fallecido, madre del fallecido, esposa del fallecido….) asciende a 250.000 € de forma individual, de manera que si por ejemplo fallece un padre dejando un patrimonio de 1.000.000 de euros a 4 hijos, cada uno recibiría 250.000 € y por tanto estarían exentos de pagar Impuesto de Sucesiones (no pagarían ni un céntimo).

La segunda cuestión sería la de la “valoración del patrimonio”. Una cosa es que un padre deje una casa y un piso cuyos valores de mercado (lo que pagaría un comprador) asciendan a 1.000.000 de euros, y otra muy distinta es lo que esos bienes “valen o cuestan” a efectos del cálculo del impuesto.

Casi siempre lo que se hereda es una vivienda, un local, una cochera, un apartamento en la playa… Imaginemos que una madre fallece y deja en herencia a 2 hijos un terreno de 2000 metros cuadrados con chalet de 250 metros en la mejor zona de Marbella y un apartamento de 80 metros cuadrados en Fuengirola. Quizás si el chalet se pone a la venta su precio de mercado sea de 1 millón de euros y el apartamento de Fuengiriola esté valorado en 250.000 €. En total la “valoración de mercado” sería de 1.250.000 € por lo que cada hijo heredaría la nada despreciable suma de 625.000 €, pero el cálculo no se hace así.

El valor de los bienes se calcula conforme a su “valor catastral” que se multiplica por un coeficiente. Así, si el chalet de Marbella tiene un valor catastral de 225.000 € y el valor del coeficiente multiplicador es de 1,25...  el “valor” del inmueble a efectos del cálculo del impuesto será de 281.250 € (nada que ver con el valor real de mercado). Lo mismo se aplica al apartamento de Fuengirola, cuyo valor a efectos catastrales multiplicado por el coeficiente arroja un resultado de 49.950 € (teniendo en cuenta que el valor catastral del apartamento es de 45.000 € y el coeficiente multiplicador es de 1.11 por ejemplo).

En total, el valor a efectos del impuesto de ambas propiedades suma 331.200 € (281.250 € del chalet + 49.950 del apartamento), que dividido entre los dos hijos significa una cuota hereditaria de 165.600 €, lo cual implicaría que al no llegar a los 250.000 € cada uno, ESTARÍAN EXENTOS DE PAGAR IMPUESTO DE SUCESIONES.

En los casos en los que el caudal heredado supere "por persona" esos 250.000 € además, existen reducciones en el pago del Impuesto entre 250 mil y 350 mil euros de la Base Imponible en función del Grupo de Parentesco al que se pertenezca (I y II) o a otros parámetros, extremo éste que minora o reduce aún más el pago...

Esa es la realidad y no otra. Por supuesto que como decía, cada familia será distinta y habrá patrimonios que sumen en valores catastrales y valores a efectos del impuesto millones de euros, pero esos son los menos. Una familia normal con 2 o 3 hijos suele tener una o dos propiedades, y a no ser que sean chalets de super lujo, lo normal es que el valor a efectos del impuesto no sea demasiado elevado por lo que muchas más familias de lo que se cree están exentas de pagar impuesto de sucesiones.

Lo que ocurre es que los políticos se lanzan la pelota unos a otros, y ninguno expone bien las cosas. Ayer leía en Facebook a un diputado nacional del PSOE explicando que el Impuesto de Sucesiones en Andalucía no es tan malo como lo pintan, y la verdad es que tiene razón, pero en vez de describirlo como yo, razonaba una serie de argumentos demagógicos esencialmente dirigidos contra la derecha (que sí la proporcionalidad del impuesto, que si la lucha de clases, que si los ricos deben pagar más…) y siempre en la misma diatriba dialéctica: los rojos son muy rojos y los fachas son muy fachas… pero lo cierto es que ningún político aclara al pueblo llano con ejemplos “reales” el porqué de su argumentación.

Ésta es la mía, la de un abogado normal y corriente cuyo estudio ha sido absolutamente imparcial. Ahora que cada cual saque sus propias conclusiones.

Javier Vilavert. Abogado

jueves, 1 de diciembre de 2016

GASTOS DE HIPOTECA... ¡TE LOS TIENEN QUE DEVOLVER!







Durante los últimos 3 o 4 años el término “cláusula suelo” ha pasado de ser completamente desconocido a formar parte de nuestro acervo cultural. Casi todo el mundo conoce a alguien que ha demandado a su banco para anular esa “molesta” intromisión en su hipoteca y así ahorrarse unos euros al mes. Quizás tú mismo lo has hecho. Peregrinar a los despachos de abogados con la Escritura de Hipoteca bajo el brazo ha sido una constante… Incluso hemos asistido atónitos al aterrizaje de grandes firmas jurídicas en el mundo de los spots televisivos.

Demande a su banco! Ahorre dinero!

Nunca la historia judicial española estuvo tan saturada de pleitos contra entidades bancarias. Y la verdad sea dicha, el triunfo de la Justicia ha propiciado que millones de españoles vean algo aliviada la pesada carga económica que supone pagar la dichosa hipoteca.

¿Todo ha acabado? Pues no…

Hace ahora exactamente un año el Tribunal Supremo dictó una Sentencia que parece haber pasado desapercibida para la mayoría de nosotros. Tal vez camuflada entre tantos miles de pleitos de cláusulas suelo. Su ponente, el magnífico Magistrado D. Pedro José Vela Torres (antiguo profesor del que suscribe en la Facultad de Derecho de Córdoba, todo hay que decirlo) desglosa a través de unas increíbles y meditadas 98 páginas una Resolución que no tiene desperdicio. Su fecha: 23 de diciembre de 2015 (Recurso 2658/2013). En cualquier buscador la puedes encontrar… pero ojo… prepárate para una excelencia doctrinal no apta para ajenos al derecho. Yo te resumo lo que más te interesa.

Entre otros muchos motivos del Recurso de Casación cuya Sentencia se dicta, hay uno relativo a la “cláusula de gastos del préstamo hipotecario”. Sí… “gastos”… Esa incómoda coletilla que surge justo cuando ya has dado mil vueltas por otros tantos bancos y por fin te conceden la hipoteca. Eso del Notario, el Registro de la Propiedad y unos impuestos de difícil nombre llamados “transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados”. Unos 3 o 4 mil euros que de pronto aparecen y que sí no has tenido la previsión de incluirlos en el préstamo hipotecario pueden suponer un verdadero quebranto económico.

Pues bien, según la Sentencia del TS de 23 de diciembre de 2015 esos “gastos” son NULOS. O sea, que no tienes que pagarlos tú sino el banco.

¿Cómo? ¿Qué no tengo que pagarlos? ¿Por qué?

El artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU) dice que son cláusulas abusivas “las que imponen al consumidor (o sea a ti) los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario” (y si tú eres el consumidor está claro que el empresario es el banco… que no deja de ser una empresa ¿no?)

Y ese mismo artículo 89.3 expresa que, en particular, cuando se trate de compraventas de viviendas, serán nulas las estipulaciones que obliguen al consumidor a “cargar” con los gastos derivados de la “preparación de la titulación” que correspondan al empresario (gastos de titulación es lo mismo que “gastos de escrituración”) y las estipulaciones que impongan al consumidor la obligación de pagar tributos que correspondan al empresario (al banco).

De manera que los gastos de titulación (o Escritura, o lo que le pagas al Notario y al Registrador de la Propiedad) y los impuestos derivados de la compraventa no deben ser abonados por el consumidor.

Para el Tribunal Supremo, cuando se compra una casa o un piso, la formalización de esa compra en escritura notarial y su inscripción en el Registro de la Propiedad son necesarias para que el banco tenga una garantía. El banco te presta el dinero para que te compres una casa. Tú te obligas a devolver la cantidad prestada más unos intereses. Y todo eso se formaliza ante un Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad (la llamada “carga” hipotecaria) porque el banco necesita “un documento oficial” en el que conste todo. El Notario y el Registrador cobran en función de una cosa que se llama “aranceles” y éstos dicen que quien tiene que pagar es el que solicita el servicio o se beneficia de la inscripción.

¿Quién se beneficia de la Escritura y de la inscripción en el Registro? Está claro que el banco (el prestamista) pues ese documento en el que consta el préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad (suelen ir unidos) constituye un “título ejecutivo”. O lo que es lo mismo, que, si no pagas la hipoteca, el banco no tiene que acudir a un largo juicio contra ti, sino que sólo le basta con presentar la Escritura en el Juzgado, acreditar que no has pagado y en menos que canta un gallo estás en la calle (eso que llaman “ejecución hipotecaria”). Por eso a quien le beneficia la Escritura y su inscripción es al banco, no a ti.

Respecto del pago de los impuestos (transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados) sucede algo parecido. En Andalucía (al igual que en el resto de España) estos tributos están “cedidos”, por lo que su regulación y su cobro corresponde a la Junta. En la Ley del Impuesto se establece que el “sujeto pasivo” o lo que es lo mismo, quien paga el impuesto será: en las transmisiones patrimoniales el adquirente (tú) o aquella persona en cuyo favor se constituya el derecho (entiendo que persona física o jurídica, así que el banco) y en los actos jurídicos documentados el sujeto pasivo será el adquirente (tú) o aquel que inste el documento o a cuyo interés se expida (el banco).

El tema de los impuestos no resulta tan claro pues la Ley del Impuesto regula el pago por uno (adquirente) u otro (persona o entidad a cuyo favor se inscriba: banco). La Sentencia del Tribunal Supremo a que hago referencia en este post establece la nulidad total del pago de los impuestos repercutidos al comprador, pero habría que estar caso por caso para instar esa nulidad.

Yo entiendo que si la Ley da opciones para pagar el impuesto (comprador o banco) quizás la solución sería que ese pago se realizara al 50% por cada parte. Sin embargo, la doctrina del Supremo es clara y anula el pago del impuesto al consumidor.

Lo que está claro es que de los 3 gastos estudiados (Gastos de Notario, Gastos de Registro y pago de ITPAJD) los dos primeros inexcusablemente debe pagarlos el banco y los impuestos, o bien el banco, o bien ambas partes (comprador y banco) al 50%. Deberemos esperar a las primeras Sentencias para comprobar cuál es la postura de los Tribunales respecto al pago total o parcial de los tributos por parte de las entidades bancarias, pero lo que es seguro es que TODO AQUEL QUE TENGA HIPOTECA tiene derecho a que se le devuelva una gran parte, si no toda, del dinero pagado como “gastos de hipoteca”.

Quizás sea hora de volver a llamar a tu abogado…

Javier Vilavert
Abogado

sábado, 17 de septiembre de 2016

¿QUÉ HAY DE LO MIO? O “de la percepción del tiempo que un abogado emplea en arreglarte tu marrón…”





Si alguna cabeza pensante amante de la estadística realizara una encuesta entre los miles de despachos de abogados que hay en España y que se titulase algo así como “indique cual es la pregunta que más veces le han realizado sus clientes…” la respuesta mayoritaria sería sin duda: ¿qué hay de lo mío?

Aunque la cuestión parezca simple, no lo es. Encierra toda una serie de velados reproches a la actuación del abogado en el ejercicio de su profesión que, seamos sinceros, nos molesta sobremanera.  Explicaré por qué.

Tengo la suerte de pertenecer a varios grupos de abogados en redes sociales integrados por magníficos profesionales de todos los puntos de España. Desde Bilbao hasta Las Palmas de Gran Canaria mis amigos letrados se pueden contar por cientos. De las simples lecturas de los hilos que se suceden día tras día se infiere, sin género de dudas, que la profesión de abogado es vocacional, entregada, sacrificada y a veces muy ingrata, pero un denominador común atraviesa como una lanza a todos esos compañeros: la preocupación por el interés de sus clientes.

Ningún abogado que yo conozca recibe una notificación importante de un Juzgado sin que inmediatamente, via teléfonica, whatsaap, correo electrónico o entrevista personal se la comunique a su cliente. 

El “cómo va lo mio” ofende profundamente y hasta las mismas entrañas el compromiso y la dedicación del abogado. Sobre todo porque nunca es una pregunta amable sino realizada en un contexto imperativo, de acusación, de recriminación.... 

Lo tuyo va como va desde la última vez que lo preguntaste y si algo hubiera sucedido ten por seguro que lo sabrías de inmediato. Si no sabes nada es porque tu asunto está parado… y eso amigo… casi nunca es culpa de tu abogado.

No concibo abrir el correo a las 9 de la mañana, ver una notificación del Juzgado donde se convoca a juicio o se traslade una Sentencia y dejar pasar tres meses hasta comunicarlo al cliente.

Y aquí viene el “quid” de la cuestión. Tu percepción del tiempo es distinta de la mía. Mis días transcurren normalmente entre señalamientos, reuniones, escritos y desvelos. Mi tiempo es tangible, pasa como tiene que pasar y rara vez tenemos la sensación de que los segundos se detienen. El tuyo pasa lento, inexorable pero lento. Lo que para mí es una semana para ti son meses.

Tu asunto no es el único del Tribunal ni de mi cartera. Cuando presento un escrito solicitando al Juzgado de Instrucción que se haga algo pueden pasar semanas hasta que llegue a la mesa del Juez o del Fiscal. En ese Juzgado llevan ya tramitados ese año 2500 asuntos… Desde la mordedura de un perro a la vecina del quinto hasta una operación a nivel nacional de tráfico de drogas; desde la solicitud de incapacitación de la abuela hasta la reclamación de un alquiler impagado. Son cientos de miles los procedimientos que cada año se tramitan en todos los Juzgados de España y es materialmente imposible que tu asunto se resuelva en el tiempo que a ti te parece razonable.

Imagina que mañana entras a trabajar en una empresa y te encuentras con 1678 albaranes por ordenar, debiendo realizar anotaciones en cada uno de ellos y comprobar si han sido aceptados…. ¿lo harías en una semana? Pues eso pasa en los Juzgados…. Tu asunto presentado el mes pasado se solucionará pronto… pero en el tiempo que a los oficiales del Juzgado les permita la acumulación de casos.

Y si tu abogado presenta un escrito no dudes que en el momento en que reciba cualquier información al respecto te la comunicará. Entre nuestras funciones está la de comunicar al cliente cualquier cambio en su asunto y lo hacemos… vaya si lo hacemos.

El ¿Cómo va lo mio? Muchas veces implica una acusación velada al abogado. Parece como si el cliente dijera… “oye que no te preocupas de mi tema…. que no me dices nada… que no te importo…”. Nada más lejos de la realidad. Tu asunto es tan importante para mí como lo pueda ser para ti. Ya seas un cliente de pago, de oficio, pro bono o mi prima la de Graná…

Cuando sepa algo te lo voy a decir. Así que te pido que no me preguntes más con ese tonillo despreciativo eso de “como va lo mío”. Lo tuyo va como va y yo hago todo lo que puedo para solucionarte el problema. Te aseguro que miles de abogados en España a veces no duermen pensando en cómo va lo tuyo y en el momento que lo sepan… tú serás el primero en saberlo.

(Dedicado a mis compañeros de Ágora Legal)
  
Javier Vilavert.
Abogado

martes, 13 de septiembre de 2016

¿QUÉ ES UNA CLÁUSULA SUELO?

Seguramente en los últimos meses has escuchado eso de “tengo una cláusula suelo en mi hipoteca…” o “voy a reclamar al banco que me quite el suelo de la hipoteca”. Probablemente ya sabrás lo que es… pero aún hay personas que no lo saben… o que creen que lo saben pero no lo han entendido muy bien. No te preocupes, yo soy abogado y la primera vez que lo escuché hace unos 4 años, no tenía ni idea de lo que era. No es materia de ninguna asignatura de la carrera, no lo había escuchado nunca. Es una especie de “invención” de los bancos que durante bastante tiempo sólo ellos sabían que existía… y aunque estaba ahí era algo así como “invisible”.



Voy a intentar explicártelo de la forma más llana posible. Verás cómo lo entiendes a la primera.

Cuando una persona va a comprarse un piso, una casa, una cochera, un apartamento… tiene dos opciones. O pagar lo que cuesta en “cash” o a “tocateja”, cosa harto improbable a no ser que te apellides Ortega o Ronaldo, o… pedir el dinero prestado. Cómo ni tu hermano ni tu mejor amigo te van a prestar los 167.569 € que cuesta el piso,  pues no te queda más remedio que pedir al banco ese dinero “prestado”.

Después de llevar toneladas de documentación, extractos de tus ingresos, estado de tus cuentas, cartillas de racionamiento y hasta un análisis de sangre, finalmente el banco “te presta el dinero” y tú eres muy feliz porque ya tienes la casa de tus sueños.

Pero está claro que el banco no te va a prestar el dinero “por la cara”… Tú se lo vas a devolver todos los meses religiosamente. Y si no lo haces malo… (Cuestión que ya debatiremos en otro post). Vas a pagar mensualmente una cosa que se llama “cuota hipotecaria” que es un dinerito que sale de tu bolsillo y que está compuesto por dos ingredientes: la amortización del capital y los intereses….

Esos “intereses” son unas cantidades que todos los meses el banco te cobra por haberte prestado el dinero. Por ejemplo, el banco te presta 100.000 € pero tú le devuelves 120.000 €. Los 100.000 € es el “capital” o la “pasta” que te ha prestado el banco para que te compres la casa… y los 20.000 más es dinero que tu le pagas al banco por prestarte ese dinero.

Todos los meses tu vas a pagar una parte del dinero que te ha costado tu piso (amortización del capital) y otra de intereses (o dinero que le pagas al banco por haberte prestado el dinero).

Hasta ahí todo claro. La cosa se complica cuando hay que calcular cómo se pagan esos intereses.

Los bancos, para calcular el dinero que tú les vas a pagar en concepto de “interés” o de cantidad por haberte hecho un préstamo utilizan normalmente otros dos conceptos. Por un lado está algo llamado “diferencial” y por otro “Euribor”. Pffff la cosa se complica pero es muy sencillo.


El “Euribor” es un “índice de referencia”, pero para que lo entiendas mejor es, sencillamente, una cantidad. Esa “cantidad” es en realidad el porcentaje que se cobran unos bancos a otros por prestarse dinero, porque los bancos también lo hacen cuando lo necesitan por la razón que sea (no vamos a entrar en cuestiones excesivamente técnicas).

Total… imagina que el “Euribor” está en 2,3. O en 4,5 o en 1,7, tampoco importa mucho. Pues a esa cantidad se suma otra cantidad llamada “diferencial” que es en realidad un interés fijo que te cobra el banco por haberte prestado el dinero.

Así, el interés que tú le vas a pagar al banco por prestarte el dinero para comprarte tu pisito será la suma del diferencial más el Euribor. Si el banco dice que el diferencial es 2% y el Euribor el día que te prestan el dinero está en 2,3 pues el tipo de interés que pagarás será 2% (diferencial) + 2,3 % (Euribor), en total 4,3 %... Que el Euribor baja y te toca revisión de intereses… pues el nuevo interés será el 2% (diferencial o interés fijo o que no se mueve nunca) más el nuevo valor del Euribor. Que el Euribor sube (ohhhh noooo) pues lo mismo, pagarás el 2% (diferencial) más lo que haya subido el Euribor.

Y entonces…

Aparece la “CLAUSULA SUELO”. El Banco, en tu Escritura de Hipoteca, así como quien no quiere la cosa y a buen seguro sin que nadie te hubiera explicado nada… dice en uno de los muchos párrafos del mamotreto que te entregaron cuando compraste el piso…. que aunque el interés baje mucho, tú siempre vas a pagar un interés del 2, del 2,5 o del 3%.

Es decir, imagina que compraste tu piso en enero de 2.009. En ese mes el “Euribor” estaba en 2,3 % y tu banco te aplicó un diferencial del 1,5 %. En total debías pagar el interés del 3,8 %. Y así te has pasado pagando los últimos años… unos años más y otros un poco menos, dependiendo del “Euribor”. Pero un buen día el Euribor empezó a bajar. Los bancos se prestaban dinero cobrándose entre sí menos interés.

De pronto en enero de 2012 el Euribor estaba en 0,6% y tu diferencial en 1,5%... o sea, deberías haber pagado en total un 2,1% de interés y en vez de pagar 657 € al mes de hipoteca (si se aplicara ese interés) seguías pagando 745 €…

¿Por qué? Si el Euribor había bajado ¿por qué no bajaba mi hipoteca? Pues porque el banco te estaba aplicando la famosa “clausula suelo” que decía que aunque el Euribor bajara mucho mucho mucho tú siempre ibas a pagar un 2% o un 2,5% o un 3%... (dependiendo del banco).

Y eso es todo… se que parece complicado pero lee el post de nuevo y verás cómo no lo es tanto… Seguramente tu hipoteca tiene una clausula suelo que te obliga a pagar el 2,5% de interés pero como el Euribor ha bajado muchísimo y tu diferencial está en 1 o 2% tú sigues pagando el 2,5% y eso supone a veces un par de cientos de euros más todos los meses.

Ahora los Juzgados dicen que eso no puede ser, que es “ilegal” y que los bancos han jugado con ventaja y por tanto te tienen que quitar la clausula suelo de tu hipoteca y encima devolverte el dinero que te han cobrado de más…

Pero eso es otra historia en otro post…


Javier Vilavert Pérez.
Abogado ICA Córdoba

Socio Director de VILAVERT abogados.

jueves, 28 de julio de 2016

"VACACIONES CON PAPÁ"



Como todos los veranos, los meses de julio y agosto traen sol, calor y un aluvión de sentimientos. La  breve rutina de días aislados con pernocta (fines de semana alternos) y algún que otro inter-semanal (martes y jueves normalmente), se convierten en interminables jornadas sin ellos. Haces las maletas con un nudo en el estómago, alternando besos y caricias con lágrimas incipientes… y cuando nadie te ve, repasas una y mil veces la Sentencia o el Convenio… ¿De verdad tienen que irse un mes entero? ¿Acaso es necesario estar alejados tanto tiempo? Aún es muy chiquito…. Mi princesa no ha cumplido los 8 años…. ¿Cómo los tratará?; ¿Comerán bien?; ¿Tendrá cuidado de ellos?; ¿Se acordará de darle la medicina?.

Llega el día y la hora y casi te quieres morir. Sabes que no vas a ser capaz de no ver sus caritas en un mes… 30 días enteros de angustia y desazón.

Sin embargo papá también tiene derecho. Y ese derecho sólo es legítimo si cumple con una serie de obligaciones. Y aquí es donde esa equidad puede quebrarse.

Es sano y hasta necesario que los hijos de padres separados cuya custodia la ostenta exclusivamente la madre tengan derecho a pasar un tiempo largo de vacaciones con el padre. Los vínculos fraccionados en un par de tardes o fines de semana cada 15 días, deben cimentarse en estas estancias estivales. Papá también tiene derecho a no tener que mirar el reloj para devolver a sus hijos o a contar los días para que llegue el ansiado fin de semana. 

En un mes entero da tiempo a muchas cosas. A preparar desayunos entre risas, bajar a la playa y hacer infinitos castillos de arena, comer palomitas en el cine de verano y dar besos de buenas noches salpicados por la inmensa felicidad de saber que ese gesto se repetirá muchos días más. A papá le da tiempo a saber que niño le gusta a su pequeña, a hablarlo despacito y sin prisa; a recordar los goles que metió su campeón o a indagar sobre ese secreto que nunca se cuentan por falta de tiempo. De un tiempo precioso que un papel les recortó hace años. 

Ese es el derecho de papá y mamá no sólo debe respetarlo sino que debe alegrarse de que sus hijos compartan su tiempo y su espacio con una figura que no es importante…. es esencial en la vida de un niño.

Pero el padre también tiene obligaciones. Debe permitir que mamá llame las veces que quiera a su móvil para saber cómo se encuentran sus niños; debe ser amable y respetuoso con quien un día fue su esposa o su pareja, pues debe ser consciente de que ella está sin sus tesoros más preciados; debe informar puntualmente y a cada paso de dónde va a estar con ellos, de donde se los lleva de vacaciones, de con quien se van a quedar si él puntualmente no puede atenderlos…; debe informar de cualquier enfermedad por muy transitoria o leve que sea y por supuesto, debe permitir que mama los visite y esté con ellos un par de veces por semana. Hasta incluso si se los lleva a otra ciudad debe permitir que mama viaje y esté con ellos todo un día. La principal obligación de un padre es ganarse su derecho. 

Y ese derecho sólo se gana si se respetan unas simples reglas de cortesía y de humanidad. Evidentemente la madre también debe ser consciente de la situación y no forzar la máquina más de lo necesario. La consideración y tolerancia mutuas es la única garantía de éxito.

De lo contrario, al terminar las vacaciones nuestros despachos se verán inundados de reproches y de escritos de Ejecución de Sentencia, en los que un abogado ajeno a vuestras vidas deberá explicarle al Juez de turno lo insensibles que fuisteis en uno de los pocos periodos del año en el que lo verdaderamente importante fue disfrutar de vuestros hijos.

Javier Vilavert.
Abogado.