martes, 13 de septiembre de 2016

¿QUÉ ES UNA CLÁUSULA SUELO?

Seguramente en los últimos meses has escuchado eso de “tengo una cláusula suelo en mi hipoteca…” o “voy a reclamar al banco que me quite el suelo de la hipoteca”. Probablemente ya sabrás lo que es… pero aún hay personas que no lo saben… o que creen que lo saben pero no lo han entendido muy bien. No te preocupes, yo soy abogado y la primera vez que lo escuché hace unos 4 años, no tenía ni idea de lo que era. No es materia de ninguna asignatura de la carrera, no lo había escuchado nunca. Es una especie de “invención” de los bancos que durante bastante tiempo sólo ellos sabían que existía… y aunque estaba ahí era algo así como “invisible”.



Voy a intentar explicártelo de la forma más llana posible. Verás cómo lo entiendes a la primera.

Cuando una persona va a comprarse un piso, una casa, una cochera, un apartamento… tiene dos opciones. O pagar lo que cuesta en “cash” o a “tocateja”, cosa harto improbable a no ser que te apellides Ortega o Ronaldo, o… pedir el dinero prestado. Cómo ni tu hermano ni tu mejor amigo te van a prestar los 167.569 € que cuesta el piso,  pues no te queda más remedio que pedir al banco ese dinero “prestado”.

Después de llevar toneladas de documentación, extractos de tus ingresos, estado de tus cuentas, cartillas de racionamiento y hasta un análisis de sangre, finalmente el banco “te presta el dinero” y tú eres muy feliz porque ya tienes la casa de tus sueños.

Pero está claro que el banco no te va a prestar el dinero “por la cara”… Tú se lo vas a devolver todos los meses religiosamente. Y si no lo haces malo… (Cuestión que ya debatiremos en otro post). Vas a pagar mensualmente una cosa que se llama “cuota hipotecaria” que es un dinerito que sale de tu bolsillo y que está compuesto por dos ingredientes: la amortización del capital y los intereses….

Esos “intereses” son unas cantidades que todos los meses el banco te cobra por haberte prestado el dinero. Por ejemplo, el banco te presta 100.000 € pero tú le devuelves 120.000 €. Los 100.000 € es el “capital” o la “pasta” que te ha prestado el banco para que te compres la casa… y los 20.000 más es dinero que tu le pagas al banco por prestarte ese dinero.

Todos los meses tu vas a pagar una parte del dinero que te ha costado tu piso (amortización del capital) y otra de intereses (o dinero que le pagas al banco por haberte prestado el dinero).

Hasta ahí todo claro. La cosa se complica cuando hay que calcular cómo se pagan esos intereses.

Los bancos, para calcular el dinero que tú les vas a pagar en concepto de “interés” o de cantidad por haberte hecho un préstamo utilizan normalmente otros dos conceptos. Por un lado está algo llamado “diferencial” y por otro “Euribor”. Pffff la cosa se complica pero es muy sencillo.


El “Euribor” es un “índice de referencia”, pero para que lo entiendas mejor es, sencillamente, una cantidad. Esa “cantidad” es en realidad el porcentaje que se cobran unos bancos a otros por prestarse dinero, porque los bancos también lo hacen cuando lo necesitan por la razón que sea (no vamos a entrar en cuestiones excesivamente técnicas).

Total… imagina que el “Euribor” está en 2,3. O en 4,5 o en 1,7, tampoco importa mucho. Pues a esa cantidad se suma otra cantidad llamada “diferencial” que es en realidad un interés fijo que te cobra el banco por haberte prestado el dinero.

Así, el interés que tú le vas a pagar al banco por prestarte el dinero para comprarte tu pisito será la suma del diferencial más el Euribor. Si el banco dice que el diferencial es 2% y el Euribor el día que te prestan el dinero está en 2,3 pues el tipo de interés que pagarás será 2% (diferencial) + 2,3 % (Euribor), en total 4,3 %... Que el Euribor baja y te toca revisión de intereses… pues el nuevo interés será el 2% (diferencial o interés fijo o que no se mueve nunca) más el nuevo valor del Euribor. Que el Euribor sube (ohhhh noooo) pues lo mismo, pagarás el 2% (diferencial) más lo que haya subido el Euribor.

Y entonces…

Aparece la “CLAUSULA SUELO”. El Banco, en tu Escritura de Hipoteca, así como quien no quiere la cosa y a buen seguro sin que nadie te hubiera explicado nada… dice en uno de los muchos párrafos del mamotreto que te entregaron cuando compraste el piso…. que aunque el interés baje mucho, tú siempre vas a pagar un interés del 2, del 2,5 o del 3%.

Es decir, imagina que compraste tu piso en enero de 2.009. En ese mes el “Euribor” estaba en 2,3 % y tu banco te aplicó un diferencial del 1,5 %. En total debías pagar el interés del 3,8 %. Y así te has pasado pagando los últimos años… unos años más y otros un poco menos, dependiendo del “Euribor”. Pero un buen día el Euribor empezó a bajar. Los bancos se prestaban dinero cobrándose entre sí menos interés.

De pronto en enero de 2012 el Euribor estaba en 0,6% y tu diferencial en 1,5%... o sea, deberías haber pagado en total un 2,1% de interés y en vez de pagar 657 € al mes de hipoteca (si se aplicara ese interés) seguías pagando 745 €…

¿Por qué? Si el Euribor había bajado ¿por qué no bajaba mi hipoteca? Pues porque el banco te estaba aplicando la famosa “clausula suelo” que decía que aunque el Euribor bajara mucho mucho mucho tú siempre ibas a pagar un 2% o un 2,5% o un 3%... (dependiendo del banco).

Y eso es todo… se que parece complicado pero lee el post de nuevo y verás cómo no lo es tanto… Seguramente tu hipoteca tiene una clausula suelo que te obliga a pagar el 2,5% de interés pero como el Euribor ha bajado muchísimo y tu diferencial está en 1 o 2% tú sigues pagando el 2,5% y eso supone a veces un par de cientos de euros más todos los meses.

Ahora los Juzgados dicen que eso no puede ser, que es “ilegal” y que los bancos han jugado con ventaja y por tanto te tienen que quitar la clausula suelo de tu hipoteca y encima devolverte el dinero que te han cobrado de más…

Pero eso es otra historia en otro post…


Javier Vilavert Pérez.
Abogado ICA Córdoba

Socio Director de VILAVERT abogados.