jueves, 1 de diciembre de 2016

GASTOS DE HIPOTECA... ¡TE LOS TIENEN QUE DEVOLVER!







Durante los últimos 3 o 4 años el término “cláusula suelo” ha pasado de ser completamente desconocido a formar parte de nuestro acervo cultural. Casi todo el mundo conoce a alguien que ha demandado a su banco para anular esa “molesta” intromisión en su hipoteca y así ahorrarse unos euros al mes. Quizás tú mismo lo has hecho. Peregrinar a los despachos de abogados con la Escritura de Hipoteca bajo el brazo ha sido una constante… Incluso hemos asistido atónitos al aterrizaje de grandes firmas jurídicas en el mundo de los spots televisivos.

Demande a su banco! Ahorre dinero!

Nunca la historia judicial española estuvo tan saturada de pleitos contra entidades bancarias. Y la verdad sea dicha, el triunfo de la Justicia ha propiciado que millones de españoles vean algo aliviada la pesada carga económica que supone pagar la dichosa hipoteca.

¿Todo ha acabado? Pues no…

Hace ahora exactamente un año el Tribunal Supremo dictó una Sentencia que parece haber pasado desapercibida para la mayoría de nosotros. Tal vez camuflada entre tantos miles de pleitos de cláusulas suelo. Su ponente, el magnífico Magistrado D. Pedro José Vela Torres (antiguo profesor del que suscribe en la Facultad de Derecho de Córdoba, todo hay que decirlo) desglosa a través de unas increíbles y meditadas 98 páginas una Resolución que no tiene desperdicio. Su fecha: 23 de diciembre de 2015 (Recurso 2658/2013). En cualquier buscador la puedes encontrar… pero ojo… prepárate para una excelencia doctrinal no apta para ajenos al derecho. Yo te resumo lo que más te interesa.

Entre otros muchos motivos del Recurso de Casación cuya Sentencia se dicta, hay uno relativo a la “cláusula de gastos del préstamo hipotecario”. Sí… “gastos”… Esa incómoda coletilla que surge justo cuando ya has dado mil vueltas por otros tantos bancos y por fin te conceden la hipoteca. Eso del Notario, el Registro de la Propiedad y unos impuestos de difícil nombre llamados “transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados”. Unos 3 o 4 mil euros que de pronto aparecen y que sí no has tenido la previsión de incluirlos en el préstamo hipotecario pueden suponer un verdadero quebranto económico.

Pues bien, según la Sentencia del TS de 23 de diciembre de 2015 esos “gastos” son NULOS. O sea, que no tienes que pagarlos tú sino el banco.

¿Cómo? ¿Qué no tengo que pagarlos? ¿Por qué?

El artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios (TRLGCU) dice que son cláusulas abusivas “las que imponen al consumidor (o sea a ti) los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponden al empresario” (y si tú eres el consumidor está claro que el empresario es el banco… que no deja de ser una empresa ¿no?)

Y ese mismo artículo 89.3 expresa que, en particular, cuando se trate de compraventas de viviendas, serán nulas las estipulaciones que obliguen al consumidor a “cargar” con los gastos derivados de la “preparación de la titulación” que correspondan al empresario (gastos de titulación es lo mismo que “gastos de escrituración”) y las estipulaciones que impongan al consumidor la obligación de pagar tributos que correspondan al empresario (al banco).

De manera que los gastos de titulación (o Escritura, o lo que le pagas al Notario y al Registrador de la Propiedad) y los impuestos derivados de la compraventa no deben ser abonados por el consumidor.

Para el Tribunal Supremo, cuando se compra una casa o un piso, la formalización de esa compra en escritura notarial y su inscripción en el Registro de la Propiedad son necesarias para que el banco tenga una garantía. El banco te presta el dinero para que te compres una casa. Tú te obligas a devolver la cantidad prestada más unos intereses. Y todo eso se formaliza ante un Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad (la llamada “carga” hipotecaria) porque el banco necesita “un documento oficial” en el que conste todo. El Notario y el Registrador cobran en función de una cosa que se llama “aranceles” y éstos dicen que quien tiene que pagar es el que solicita el servicio o se beneficia de la inscripción.

¿Quién se beneficia de la Escritura y de la inscripción en el Registro? Está claro que el banco (el prestamista) pues ese documento en el que consta el préstamo y su inscripción en el Registro de la Propiedad (suelen ir unidos) constituye un “título ejecutivo”. O lo que es lo mismo, que, si no pagas la hipoteca, el banco no tiene que acudir a un largo juicio contra ti, sino que sólo le basta con presentar la Escritura en el Juzgado, acreditar que no has pagado y en menos que canta un gallo estás en la calle (eso que llaman “ejecución hipotecaria”). Por eso a quien le beneficia la Escritura y su inscripción es al banco, no a ti.

Respecto del pago de los impuestos (transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados) sucede algo parecido. En Andalucía (al igual que en el resto de España) estos tributos están “cedidos”, por lo que su regulación y su cobro corresponde a la Junta. En la Ley del Impuesto se establece que el “sujeto pasivo” o lo que es lo mismo, quien paga el impuesto será: en las transmisiones patrimoniales el adquirente (tú) o aquella persona en cuyo favor se constituya el derecho (entiendo que persona física o jurídica, así que el banco) y en los actos jurídicos documentados el sujeto pasivo será el adquirente (tú) o aquel que inste el documento o a cuyo interés se expida (el banco).

El tema de los impuestos no resulta tan claro pues la Ley del Impuesto regula el pago por uno (adquirente) u otro (persona o entidad a cuyo favor se inscriba: banco). La Sentencia del Tribunal Supremo a que hago referencia en este post establece la nulidad total del pago de los impuestos repercutidos al comprador, pero habría que estar caso por caso para instar esa nulidad.

Yo entiendo que si la Ley da opciones para pagar el impuesto (comprador o banco) quizás la solución sería que ese pago se realizara al 50% por cada parte. Sin embargo, la doctrina del Supremo es clara y anula el pago del impuesto al consumidor.

Lo que está claro es que de los 3 gastos estudiados (Gastos de Notario, Gastos de Registro y pago de ITPAJD) los dos primeros inexcusablemente debe pagarlos el banco y los impuestos, o bien el banco, o bien ambas partes (comprador y banco) al 50%. Deberemos esperar a las primeras Sentencias para comprobar cuál es la postura de los Tribunales respecto al pago total o parcial de los tributos por parte de las entidades bancarias, pero lo que es seguro es que TODO AQUEL QUE TENGA HIPOTECA tiene derecho a que se le devuelva una gran parte, si no toda, del dinero pagado como “gastos de hipoteca”.

Quizás sea hora de volver a llamar a tu abogado…

Javier Vilavert
Abogado