viernes, 24 de marzo de 2017

LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS DE OBRA NUEVA: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

En la mayoría de los casos, comprar una vivienda de obra nueva es indudablemente mejor opción que adquirirla usada o “de segunda mano”. Comprar “sobre plano” permite elegir no sólo la ubicación de nuestra futura propiedad, sino el número de habitaciones, baños, altura, orientación, acabados, tipologías, distribuciones… Incluso hoy día algunas Promotoras permiten a sus compradores interactuar en el proceso constructivo escogiendo hasta el tipo de suelo o el color de las puertas.

Sin embargo, más allá de la estética o el lugar, la compra de una vivienda nueva está salpicada de numerosos factores jurídicos y fiscales que aglutinan una gran variedad de derechos y obligaciones tanto para quien compra como para el Promotor Inmobiliario que vende.

Para intentar explicarlos todos vamos a partir de un supuesto “tipo”: la compra de una vivienda nueva de 3 habitaciones y 110 metros cuadrados cuyo precio de venta al público es de 190.000 €.

Una vez elegida la vivienda, la Promotora o Constructora nos explica las “condiciones de compra”. Normalmente el pago consiste en una pequeña señal para “reservar” el inmueble; un segundo pago algo más elevado a modo de entrada y unos abonos mensuales hasta la entrega de llaves. La totalidad de ese dinero es descontado del precio total, cuyo importe será el que constituya la hipoteca (si no se tiene la suerte de contar con el dinero ya preparado). Así, en el ejemplo, se podrá pedir una “señal o reserva” de 5.000 €, una entrada de 25.000 € y 20 pagos de 500 € hasta la entrega de llaves (ya que el Promotor suele saber casi a ciencia cierta el momento de la finalización de la obra). En este supuesto, el comprador habrá desembolsado hasta dicha entrega de llaves 40.000 €, que habrán de descontarse del precio inicial.

Sin embargo, al precio de venta hay que sumarle el IVA, que inexorablemente se abona en las compras de vivienda de obra nueva. Dicho impuesto en la actualidad está al 10% si se trata de viviendas de renta “libre” y del 4% si se trata de viviendas “protegidas” o de “VPO”. Por tanto, el precio de la vivienda en nuestro caso (si se trata de una promoción privada) será de 190.000 € más el 10% de IVA (19.000 €): en total 209.000 €.

Lo usual es que todas las cantidades entregadas a cuenta lleven parte de ese IVA incluido, de forma que cuando se escriture la propiedad, una fracción de ese IVA ya se habrá pagado. Por supuesto se deberá expedir por parte de la Promotora un recibo del pago en el que conste la parte del precio pagado y el IVA correspondiente.

Hasta ahora, todo éste proceso se articula mediante la firma de un “contrato privado de compraventa” entre la Promotora – Constructora y el comprador, en el que se debe detallar minuciosamente la identificación del inmueble y sus anexos; precio de venta de cada uno de ellos (piso, cochera, trastero…), el IVA aplicable y el pago de cantidades aplazadas hasta la firma de la Escritura Pública de Compraventa.

Es muy importante saber que el pago de esas “cantidades aplazadas” deben estar garantizadas por el Promotor mediante un seguro. Así lo establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación y la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre “percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas”, de manera que TODOS los contratos de compraventa de obra nueva deben incluir una referencia al hecho de que las cantidades entregadas a cuenta resultan “garantizadas” mediante la contratación de un seguro al efecto. En caso de que la vivienda no se entregase o sucediese cualquier otra contingencia, dichas cantidades serian devueltas por la Promotora a través de la Compañía de Seguros contratada.

Una vez pagadas las primeras cantidades “a cuenta” del precio final, llega el momento de escriturar la vivienda. Decíamos que el precio de nuestro inmueble era de 190.000 € más el 10% de IVA, es decir 209.000 € de los cuales nuestro comprador ha entregado a cuenta 40.000 € con el IVA incluido, por lo que resta por pagar 169.000 €.

Lo normal es que esos 169.000 € se pidan prestados al banco mediante la concesión de una hipoteca. La Entidad Bancaria suele concederla por el 80% del valor de la vivienda. En nuestro caso, si partimos del valor real de compra (no del de tasación que podría ser incluso mayor), ese 80% ascendería a 184.000 € por lo que al necesitar 169.000 es prácticamente seguro que se nos conceda la hipoteca (evidentemente influirán otros factores tales como la solvencia o endeudamiento del deudor hipotecario).

Una vez sabemos que el Banco nos concede el préstamo hipotecario, se lo comunicaremos al Promotor – Vendedor y éste nos convocará a la Escritura Pública de Compraventa, que se realiza ante Notario. A dicha reunión, acudirá el propio Notario, quien da fe de todo lo actuado, el representante legal de la Promotora, el director de la Oficina Bancaria que nos concede la hipoteca y nosotros, felices compradores de una vivienda nueva.

De esa “reunión” en la que se formaliza la compra ante Notario deben “salir” dos Escrituras distintas. La primera es la Escritura de Compraventa del Inmueble en sí misma, donde debe constar quien vende (el Promotor), quien compra (una persona sola, varias en pro indiviso o un matrimonio para su sociedad de gananciales), la descripción del inmueble y sus anexos y el precio de compra ante Notario. En nuestro caso, una vez pagados los plazos a cuenta, la Escritura de Compraventa se hará por 169.000 €.

Esa Escritura de Compraventa ante Notario conlleva una serie de gastos. Normalmente habrá que pagar la minuta del propio Notario, la Inscripción en el Registro de la Propiedad y la factura de una Gestoría que es la que tramita todo el papeleo. A esto hay que sumar el pago de un impuesto llamado “Actos Jurídicos Documentados”. Todos esos gastos varían dependiendo del Notario, de la Gestoría,  o del precio por el que se escriture la vivienda. Lo que sí podemos asegurar es que, en Andalucía, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el 1,5% del valor de compra, por lo que, en nuestro ejemplo, dicho impuesto ascendería a 2.535 €.


Hay que tener en cuenta que la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados regula un porcentaje fijo del 1,5% pero también establece otros porcentajes en función de la edad de los compradores o el precio de la vivienda. Así, por ejemplo, si se compra una vivienda habitual, cuyo valor real es menos de 130 mil euros y el comprador tiene menos de 35 años, el impuesto se reduce al 0,3%.

La Escritura de Compraventa en viviendas de VPO está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por lo que en éste caso sólo se pagaría, Notario, Registro y Gestoría.

 Lo normal es que los gastos de Notario, Registro de la Propiedad y Gestoría asciendan a unos 1000 € en total, por lo que la Escritura de Compraventa para el caso de nuestro comprador rondará los 3.500 €.

La segunda Escritura es la de la Hipoteca. Los gastos son exactamente iguales, con la única salvedad de que se añade la tasación del inmueble, necesaria para saber su valor y, en función del mismo la cantidad de dinero que podemos pedir al banco. Sin embargo, el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el caso de las hipotecas es mayor que en el de las compraventas, pues se calcula no en función del valor de escrituración de la vivienda sino en función de la responsabilidad hipotecaria concedida, que abarca tanto el capital prestado como los intereses y los gastos. Por tanto, en nuestro supuesto, los gastos de la Escritura de Hipoteca podrían rondar en torno a los 5.500 €.

Al igual que en el caso de las Escrituras de Compraventa, si se trata de una vivienda de V.P.O. la Escritura de Formalización del Préstamo Hipotecario estaría exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Realmente, los gastos de la Escritura de Compraventa y de Préstamo Hipotecario siempre variarán en función del valor de compra de la vivienda y del capital concedido. Lo usual es incluirlos en la hipoteca para así pagarlos cómodamente en nuestras cuotas mensuales, lo que a lo sumo importaría unos 50 o 60 € más al mes a lo largo de toda la vida del préstamo. Si se trata de la compra de una vivienda nueva de V.P.O., como hemos visto, los gastos se reducen considerablemente al no estar sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ni al 10% de IVA (sino al 4%), lo cual es una opción muy interesante dado que hoy día las promociones de promoción pública cuentan con execlentes calidades.

Una vez pagados todos los gastos de formalización de la Escritura de Compraventa e Hipoteca y abonado el precio de compra al Promotor Inmobiliario recibiremos nuestras llaves y seremos los flamantes propietarios de una vivienda de obra nueva.

A partir de ese momento existirán otra serie de derechos y obligaciones de las partes tales como el pago de la Comunidad de Propietarios por el comprador o la obligación por parte del Promotor de haber contratado el denominado “seguro decenal”, que durante 10 años a partir de la recepción de la vivienda cubre cualquier daño estructural o de construcción que pudiera suceder en nuestro flamante inmueble.

Javier Vilavert

Abogado Urbanista